Boskamp en Willems: Aannemer aan zet

In deze economische tijden lees je regelmatig in de krant over problemen bij bouwprojecten. De aannemer legt het werk neer omdat de opdrachtgever niet betaalt en het terrein wordt afgezet.

Een aannemer die te maken krijgt met een niet betalende opdrachtgever heeft een sterk wapen in handen, namelijk het zogenaamde retentierecht. Dit houdt in dat de aannemer niet oplevert voordat de opdrachtgever alles betaald heeft en dat hij zijn vordering met voorrang kan verhalen boven alle partijen tegen wie hij het retentierecht kan inroepen.

Het retentierecht is bedoeld als pressiemiddel om alsnog betaling te verkrijgen. Hierbij geldt het adagium “onder druk wordt alles vloeibaar”. Uitoefening van het retentierecht leidt vaak alsnog tot betaling omdat meerdere partijen belang hebben bij voortgang van het project.

Om het retentierecht uit te oefenen moet de aannemer de onroerende zaak in zijn macht hebben. Meestal wordt het bouwterrein omheind en worden er borden geplaatst waarop staat dat de aannemer een retentierecht uitoefent.

Het retentierecht kan ook worden ingeroepen tegen anderen dan de opdrachtgever, zoals kopers of beslagleggers, als voor die anderen duidelijk is dat een retentierecht wordt uitgeoefend. De aannemer kan het retentierecht zelfs inroepen tegen partijen die een ouder recht op de onroerende zaak hebben, zoals een bank met een hypotheekrecht. Daarvoor is nodig dat de opdrachtgever bevoegd was om aan de aannemer opdracht te geven of dat de aannemer geen reden had om daaraan te twijfelen.

Banken trachten uitoefening van een retentierecht te voorkomen door in hypotheekaktes op te nemen dat de eigenaar van de onroerende zaak toestemming van de bank nodig heeft om aanneem­overeenkomsten aan te gaan. Bij normale exploitatie van het pand, zoals gebruikelijk onderhoud of noodzakelijke renovatie, hoeft de aannemer zich echter niet te verdiepen in de bevoegdheid van de opdrachtgever. Bij volledige sloop en nieuwbouw waarschijnlijk wel.

Leidt uitoefening van het retentierecht niet tot betaling, dan wil de aannemer zich verhalen op de opbrengst van de onroerende zaak. Hij mag niet zelf tot verkoop overgaan, maar moet een rechterlijke uitspraak vragen, waarmee hij beslag kan leggen. Het onroerend goed kan dan executoriaal worden verkocht, waarna de aannemer zich op de opbrengst kan verhalen.

Komt er onenigheid over de verdeling van de opbrengst, bijvoorbeeld tussen aannemer en bank, dan zal er een rangregeling moeten plaatsvinden, waarbij een rechter bepaalt wie welk bedrag ontvangt.

Bij de verdeling van een executieopbrengst kunnen alleen de partijen die in de wet worden genoemd meedelen. Dat zijn onder meer beslagleggers op de onroerende zaak of de koopprijs en hypotheekhouders, maar niet schuldeisers met een retentierecht. Een aannemer met een retentierecht kan dus alleen meedelen in de executieopbrengst, als hij tijdig beslag heeft gelegd voor alle vorderingen die hij op de opdrachtgever heeft.

Doet hij dat niet, dan heeft hij overigens nog steeds een sterk wapen in handen. Hij kan zijn retentierecht ondanks de executie handhaven. Bij executoriale verkoop vervallen beslagen en hypotheekrechten wel, maar retentierechten niet. Die kunnen ook worden ingeroepen tegen de koper op de executieveiling. Die zal dus alsnog de aannemer moeten betalen, hetgeen hij als het goed is heeft meegewogen bij zijn bod. Het is voor de aannemer van groot belang om zijn rechten op de juiste manier te blijven uitoefenen, omdat zijn sterke rechten anders vervallen.

Conclusie is dat de aannemer een machtig wapen in handen heeft om betaling af te dwingen. Daarvoor is wel nodig dat hij tijdig reageert bij betalingsproblemen van zijn opdrachtgever, dat hij zijn rechten op correcte wijze uitoefent en dat hij alert blijft bij executie, verdeling van de opbrengst en het al dan niet prijsgeven van zijn retentierecht.

Gezien de complexiteit van de materie is specialistische juridische bijstand geen overbodige luxe. Dat geldt overigens ook voor anderen die te maken krijgen met een aannemer die zijn retentierecht uitoefent. Boskamp & Willems Advocaten kan deze bijstand bieden.

BOSKAMP & WILLEMS ADVOCATEN

-UW SUCCES ONZE UITDAGING-

mr. D.D. Dielissen-Breukers
Sectie Insolventie- en Ondernemingsrecht
Postbus 8727
5605 LS Eindhoven
Tel: 040-2501414
Mail: d.dielissen@boskampwillems.nl

www.boskampwillems.nl
http://boskamp-en-willems-advocaten.blogspot.com/2010/09/aannemer-aan-zet.html
http://www.flickr.com/photos/boskamp-en-willems-advocaten/